Πώς ο φορολογικός κώδικας μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να διατηρήσουν σταθερό τον πλούτο των ακινήτων τους κατά τη διάρκεια της συνταξιοδότησης

Σύμφωνα με την εμπειρία μου, αυτές οι πιέσεις, μαζί με πολλούς άλλους λόγους, συμπεριλαμβανομένης της επιθυμίας να ξεφύγουν από την επιχείρηση των ιδιοκτητών, οδηγούν πολλούς επενδυτές ακινήτων να εξετάσουν το ενδεχόμενο πώλησης. Ανεξάρτητα από τον λόγο για τον οποίο θέλουν να εκφορτώσουν ακίνητα, πιθανότατα όλοι έχουν έναν κοινό στόχο – να προστατεύσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τον πλούτο τους όταν πωλούν μειώνοντας τους φόρους που οφείλονται όταν πωλούν μια επένδυση σε ακίνητα.

Δεδομένου ότι οι μεμονωμένοι επενδυτές (όχι εταιρικές οντότητες) κατέχουν περισσότερο από το 70% των ενοικιαζόμενων ακινήτων κατοικιών , πιθανότατα έχετε ορισμένους πελάτες που κατέχουν περιουσιακά στοιχεία και ενεργούν ως ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων. Με την αύξηση των επιτοκίων και των τιμών, οι πελάτες με επενδυτικά ακίνητα μπορεί να αισθάνονται περιορισμένο εισόδημα.

Εάν έχετε πελάτες (ιδιαίτερα εκείνους που πλησιάζουν την ηλικία συνταξιοδότησης) που θέλουν να εκφορτώσουν ορισμένες επενδύσεις σε ακίνητα για να χρηματοδοτήσουν τα χρυσά τους χρόνια, υπάρχουν επιλογές για να τους βοηθήσετε να αποκτήσουν πρόσβαση στο υπόλοιπο εισόδημα χωρίς να χάσουν αξία από τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών. Για να αποφύγετε αυτό το χτύπημα 15% έως 20% από τον φόρο υπεραξίας όταν οι πελάτες σας πωλούν επενδύσεις σε ακίνητα, μπορείτε να τους δείξετε πώς να επωφεληθούν από ένα φορολογικό καταφύγιο που υπάρχει εδώ και 100 χρόνια: §1031 του φορολογικού κώδικα των ΗΠΑ.

Κατανόηση 1031 ανταλλαγών

1031 ανταλλαγές (αναφέρονται επίσης ως ανταλλαγές ομοειδών) είναι διαθέσιμες σε οποιονδήποτε κατέχει ακίνητη περιουσία που κατέχεται για επιχειρηματικούς ή επενδυτικούς σκοπούς, για τουλάχιστον δύο χρόνια. Μια ανταλλαγή 1031 επιτρέπει στους επενδυτές να αναβάλουν ορισμένα, ή ακόμα και όλα, τα κέρδη τους από την πώληση αυτών των ακινήτων. Για να αξιοποιήσει μια ανταλλαγή 1031, ένας επενδυτής πρέπει να διασφαλίσει ότι το εισόδημα από μια πώληση επένδυσης σε ακίνητα επανεπενδύεται (ή «ανταλλάσσεται») σε ακίνητα ομοειδών, τα οποία το IRS ορίζει ευρέως ως ακίνητα παρόμοιας αξίας που κατέχονται για επενδυτικούς ή επιχειρηματικούς σκοπούς. .

Οι ανταλλαγές 1031 παρέχουν επίσης ευκαιρίες στους πελάτες σας να διατηρήσουν τον πλούτο των γενεών. Για παράδειγμα, ο πελάτης σας μπορεί να πουλήσει ένα επενδυτικό ακίνητο με κέρδος και στη συνέχεια να επανεπενδύσει αυτό το κέρδος σε παρόμοια ακίνητα σε μια προσπάθεια να συνεχίσει να αυξάνεται ο πλούτος για τις επόμενες γενιές.

Ο φορολογικός κώδικας των ΗΠΑ προβλέπει ότι οι δικαιούχοι λαμβάνουν περιουσιακά στοιχεία από μια περιουσία σε αυξανόμενη βάση, πράγμα που σημαίνει ότι στο περιουσιακό στοιχείο επιτρέπεται η αγοραία αξία του τη στιγμή που ο ευεργέτης πεθαίνει. Συχνά αυτό σημαίνει ότι η ενισχυμένη βάση θα είναι υψηλότερη από την τιμή στην οποία ο ευεργέτης αγόρασε το περιουσιακό στοιχείο. Επειδή το φορολογητέο εισόδημα από κεφαλαιουχικό κέρδος υπολογίζεται με βάση την τιμή πώλησης μείον τη βάση, αυτή η υψηλή ενισχυμένη βάση μπορεί να μειώσει σημαντικά το φορολογητέο εισόδημα από κεφαλαιουχικό κέρδος του δικαιούχου εάν επιλέξει να πουλήσει το κληρονομούμενο περιουσιακό στοιχείο.

Έτσι, κάθε φορά που ο πελάτης σας πραγματοποιεί ανταλλαγή 1031, κλειδώνει την αξία και αναβάλλει τους φόρους. Η βάση τους θα είναι χαμηλότερη ή ακόμα και μηδενική, αλλά θα έχουν επίσης αύξηση στην παραιτημένη αξία του προηγούμενου ακινήτου. Αυτό επιτρέπει στους πελάτες σας να αποφύγουν φορολογικές απώλειες ή καταστροφές και επιτρέπει στην αξία της επένδυσής τους να αυξηθεί δυνητικά για τα επόμενα χρόνια.

Πώς τα ακίνητα μπορούν να δημιουργήσουν ευκαιρίες για παθητικό εισόδημα από επενδύσεις σε ακίνητα

Πολλοί επενδυτές σε ακίνητα μπορεί να θέλουν να αποβάλουν ορισμένες από τις ευθύνες του να είναι άμεσος επενδυτής. Μπορεί, για παράδειγμα, να έχετε πελάτες που έχουν βαρεθεί να είναι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων καθώς συνταξιοδοτούνται, ειδικά μετά από τα δύσκολα χρόνια που πολλοί μπορεί να αντιμετώπισαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν το εθνικό μορατόριουμ για τις εξώσεις έδωσε στους ενοικιαστές ανακούφιση από τις πληρωμές ενοικίων. Αυτό συνέβαλε στην ταμειακή ροή των επενδυτών και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις την έκανε αρνητική. Αυτές οι εμπειρίες οδήγησαν ορισμένους επενδυτές να αλλάξουν την άποψή τους για την ακίνητη περιουσία ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που πρέπει να κρατήσουν κατά τα έτη συνταξιοδότησής τους.

Εδώ οι επενδυτές μπορούν να εισαχθούν σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που δεν χρειάζεται να διαχειρίζονται: ένα Καταπιστευματικό Καταπιστεύμα του Ντέλαγουερ (DST), το οποίο είναι ένα επενδυτικό μέσο σε ακίνητα που παρέχει στα άτομα κλασματική πρόσβαση σε ένα εμπορικό ακίνητο. (Δεν χρειάζεται να ζείτε στο Ντέλαγουερ για να συμμετάσχετε σε μια θερινή ώρα).

Το DST παρέχει στον επενδυτή πρόσβαση σε επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα παρόμοιες με εκείνες που ανήκουν σε μεγάλους θεσμικούς επενδυτές όπως ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITs). Εκτός από το ότι επιτρέπουν παθητικές επενδύσεις σε ακίνητα, αυτές οι ευκαιρίες μπορούν επίσης να δώσουν στον πελάτη σας πρόσβαση σε μεγαλύτερες επενδύσεις σε ακίνητα από ό,τι θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά μόνοι τους, καθώς οι επενδυτές μοιράζονται την ιδιοκτησία του καταπιστεύματος με άλλους επενδυτές.

Δεδομένου ότι τα DST επιτρέπουν ελάχιστα ποσά επένδυσης (25.000 $ για έναν επενδυτή μετρητών και 100.000 $ για έναν επενδυτή ανταλλαγής 1031), οι πελάτες σας μπορούν να δημιουργήσουν το δικό τους παθητικά διαχειριζόμενο, προσαρμοσμένο και διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων – όπως φοιτητική στέγαση, βιομηχανική, πολυκατοικία, λιανική και αποθήκες — χωρίς να χρειάζεται να παίζεις ιδιοκτήτης. Ο πελάτης σας μπορεί επίσης να επενδύσει σε ακίνητα οπουδήποτε στη χώρα, αποφεύγοντας ενδεχομένως την ανάγκη πληρωμής εισοδήματοςΣύμφωνα με την εμπειρία μου, αυτές οι πιέσεις, μαζί με πολλούς άλλους λόγους, συμπεριλαμβανομένης της επιθυμίας να ξεφύγουν από την επιχείρηση των ιδιοκτητών, οδηγούν πολλούς επενδυτές ακινήτων να εξετάσουν το ενδεχόμενο πώλησης. Ανεξάρτητα από τον λόγο για τον οποίο θέλουν να εκφορτώσουν ακίνητα, πιθανότατα όλοι έχουν έναν κοινό στόχο – να προστατεύσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τον πλούτο τους όταν πωλούν μειώνοντας τους φόρους που οφείλονται όταν πωλούν μια επένδυση σε ακίνητα.

Δεδομένου ότι οι μεμονωμένοι επενδυτές (όχι εταιρικές οντότητες) κατέχουν περισσότερο από το 70% των ενοικιαζόμενων ακινήτων κατοικιών , πιθανότατα έχετε ορισμένους πελάτες που κατέχουν περιουσιακά στοιχεία και ενεργούν ως ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων. Με την αύξηση των επιτοκίων και των τιμών, οι πελάτες με επενδυτικά ακίνητα μπορεί να αισθάνονται περιορισμένο εισόδημα.

Εάν έχετε πελάτες (ιδιαίτερα εκείνους που πλησιάζουν την ηλικία συνταξιοδότησης) που θέλουν να εκφορτώσουν ορισμένες επενδύσεις σε ακίνητα για να χρηματοδοτήσουν τα χρυσά τους χρόνια, υπάρχουν επιλογές για να τους βοηθήσετε να αποκτήσουν πρόσβαση στο υπόλοιπο εισόδημα χωρίς να χάσουν αξία από τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών. Για να αποφύγετε αυτό το χτύπημα 15% έως 20% από τον φόρο υπεραξίας όταν οι πελάτες σας πωλούν επενδύσεις σε ακίνητα, μπορείτε να τους δείξετε πώς να επωφεληθούν από ένα φορολογικό καταφύγιο που υπάρχει εδώ και 100 χρόνια: §1031 του φορολογικού κώδικα των ΗΠΑ.

Κατανόηση 1031 ανταλλαγών

1031 ανταλλαγές (αναφέρονται επίσης ως ανταλλαγές ομοειδών) είναι διαθέσιμες σε οποιονδήποτε κατέχει ακίνητη περιουσία που κατέχεται για επιχειρηματικούς ή επενδυτικούς σκοπούς, για τουλάχιστον δύο χρόνια. Μια ανταλλαγή 1031 επιτρέπει στους επενδυτές να αναβάλουν ορισμένα, ή ακόμα και όλα, τα κέρδη τους από την πώληση αυτών των ακινήτων. Για να αξιοποιήσει μια ανταλλαγή 1031, ένας επενδυτής πρέπει να διασφαλίσει ότι το εισόδημα από μια πώληση επένδυσης σε ακίνητα επανεπενδύεται (ή «ανταλλάσσεται») σε ακίνητα ομοειδών, τα οποία το IRS ορίζει ευρέως ως ακίνητα παρόμοιας αξίας που κατέχονται για επενδυτικούς ή επιχειρηματικούς σκοπούς. .

Οι ανταλλαγές 1031 παρέχουν επίσης ευκαιρίες στους πελάτες σας να διατηρήσουν τον πλούτο των γενεών. Για παράδειγμα, ο πελάτης σας μπορεί να πουλήσει ένα επενδυτικό ακίνητο με κέρδος και στη συνέχεια να επανεπενδύσει αυτό το κέρδος σε παρόμοια ακίνητα σε μια προσπάθεια να συνεχίσει να αυξάνεται ο πλούτος για τις επόμενες γενιές.

Ο φορολογικός κώδικας των ΗΠΑ προβλέπει ότι οι δικαιούχοι λαμβάνουν περιουσιακά στοιχεία από μια περιουσία σε αυξανόμενη βάση, πράγμα που σημαίνει ότι στο περιουσιακό στοιχείο επιτρέπεται η αγοραία αξία του τη στιγμή που ο ευεργέτης πεθαίνει. Συχνά αυτό σημαίνει ότι η ενισχυμένη βάση θα είναι υψηλότερη από την τιμή στην οποία ο ευεργέτης αγόρασε το περιουσιακό στοιχείο. Επειδή το φορολογητέο εισόδημα από κεφαλαιουχικό κέρδος υπολογίζεται με βάση την τιμή πώλησης μείον τη βάση, αυτή η υψηλή ενισχυμένη βάση μπορεί να μειώσει σημαντικά το φορολογητέο εισόδημα από κεφαλαιουχικό κέρδος του δικαιούχου εάν επιλέξει να πουλήσει το κληρονομούμενο περιουσιακό στοιχείο.

Έτσι, κάθε φορά που ο πελάτης σας πραγματοποιεί ανταλλαγή 1031, κλειδώνει την αξία και αναβάλλει τους φόρους. Η βάση τους θα είναι χαμηλότερη ή ακόμα και μηδενική, αλλά θα έχουν επίσης αύξηση στην παραιτημένη αξία του προηγούμενου ακινήτου. Αυτό επιτρέπει στους πελάτες σας να αποφύγουν φορολογικές απώλειες ή καταστροφές και επιτρέπει στην αξία της επένδυσής τους να αυξηθεί δυνητικά για τα επόμενα χρόνια.

Πώς τα ακίνητα μπορούν να δημιουργήσουν ευκαιρίες για παθητικό εισόδημα από επενδύσεις σε ακίνητα

Πολλοί επενδυτές σε ακίνητα μπορεί να θέλουν να αποβάλουν ορισμένες από τις ευθύνες του να είναι άμεσος επενδυτής. Μπορεί, για παράδειγμα, να έχετε πελάτες που έχουν βαρεθεί να είναι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων καθώς συνταξιοδοτούνται, ειδικά μετά από τα δύσκολα χρόνια που πολλοί μπορεί να αντιμετώπισαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν το εθνικό μορατόριουμ για τις εξώσεις έδωσε στους ενοικιαστές ανακούφιση από τις πληρωμές ενοικίων. Αυτό συνέβαλε στην ταμειακή ροή των επενδυτών και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις την έκανε αρνητική. Αυτές οι εμπειρίες οδήγησαν ορισμένους επενδυτές να αλλάξουν την άποψή τους για την ακίνητη περιουσία ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που πρέπει να κρατήσουν κατά τα έτη συνταξιοδότησής τους.

Εδώ οι επενδυτές μπορούν να εισαχθούν σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που δεν χρειάζεται να διαχειρίζονται: ένα Καταπιστευματικό Καταπιστεύμα του Ντέλαγουερ (DST), το οποίο είναι ένα επενδυτικό μέσο σε ακίνητα που παρέχει στα άτομα κλασματική πρόσβαση σε ένα εμπορικό ακίνητο. (Δεν χρειάζεται να ζείτε στο Ντέλαγουερ για να συμμετάσχετε σε μια θερινή ώρα).

Το DST παρέχει στον επενδυτή πρόσβαση σε επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα παρόμοιες με εκείνες που ανήκουν σε μεγάλους θεσμικούς επενδυτές όπως ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITs). Εκτός από το ότι επιτρέπουν παθητικές επενδύσεις σε ακίνητα, αυτές οι ευκαιρίες μπορούν επίσης να δώσουν στον πελάτη σας πρόσβαση σε μεγαλύτερες επενδύσεις σε ακίνητα από ό,τι θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά μόνοι τους, καθώς οι επενδυτές μοιράζονται την ιδιοκτησία του καταπιστεύματος με άλλους επενδυτές.

Δεδομένου ότι τα DST επιτρέπουν ελάχιστα ποσά επένδυσης (25.000 $ για έναν επενδυτή μετρητών και 100.000 $ για έναν επενδυτή ανταλλαγής 1031), οι πελάτες σας μπορούν να δημιουργήσουν το δικό τους παθητικά διαχειριζόμενο, προσαρμοσμένο και διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων – όπως φοιτητική στέγαση, βιομηχανική, πολυκατοικία, λιανική και αποθήκες — χωρίς να χρειάζεται να παίζεις ιδιοκτήτης. Ο πελάτης σας μπορεί επίσης να επενδύσει σε ακίνητα οπουδήποτε στη χώρα, αποφεύγοντας ενδεχομένως την ανάγκη πληρωμής εισοδήματος